La séptima exposición del segundo ciclo de conferencias sobre economía urbana se realizó el pasado jueves 29 de octubre. El economista Carlos Mendive, quien fue presidente de la Agencia Nacional de Vivienda de Uruguay en el periodo 2007-2012, presentó su experiencia en la implementación de políticas de vivienda de interés social en su país.

Mendive explicó que la Agencia Nacional de Vivienda se creó en el 2007 a partir de una reestructuración del sistema público de vivienda, con la idea de mejorar su capacidad para brindar acceso a la población de ingresos medios y bajos. El principal antecedente de esta reforma es la quiebra del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) durante la crisis de 2002. Este Banco captaba  casi monopólicamente los créditos inmobiliarios y financiaba a los desarrolladores.

Cuando Mendive asume su cargo le piden que proponga una reestructuración del sistema público de vivienda y que recree un sistema de financiamiento para este fin. Partió de la premisa de que una política de vivienda eficaz no es posible sin un sistema de financiamiento medianamente desarrollado. En el 2005 solo algunos bancos otorgaban crédito hipotecario en Uruguay, pero estaba destinado a desarrollos en barrios de altos ingresos.

De decidió reconstruir el antiguo BHU sobre otra base. Anteriormente había funcionado como un banco hipotecario con funciones de Ministerio de Vivienda e institución de fomento, porque otorgaba subsidios y préstamos a los desarrolladores. No se quería restablecer el papel monopólico del BHU sino estimular que el resto de los actores privados participaran en el esfuerzo de financiamiento de la vivienda. La meta fue construir un sistema de financiamiento que diera acceso a los sectores de ingresos medios y bajos. Mendive comentó que se diseñaron políticas que propulsaron la demanda y la oferta de vivienda de interés social.

Para impulsar la oferta se dieron beneficios tributarios a la inversión con destino a la venta o arrendamiento. Se  exoneró de todos los impuestos a los desarrolladores de proyectos destinados a vivienda de interés social. Los desarrolladores tenían el derecho de vender las viviendas a quien quisieran y se definieron zonas dentro de Montevideo donde podían vender sin límite de precio. También, se desarrolló un fondo de garantía de desarrollo inmobiliario, destinado al pequeño desarrollador para garantizarle acceso al crédito.

Por otro lado, para estimular la demanda de vivienda, se diseñaron préstamos bancarios con subsidios a la cuota del crédito hipotecario, que se ofrecían por debajo de determinado precio. Se les pedía a los desarrolladores que construyeran en determinados barrios de bajos ingresos y se les garantizaba la demanda, gracias a subsidios otorgados a la población de esas zonas para que tuviera acceso al crédito hipotecario.

Por otro lado, se buscó resolver el problema que enfrentan las personas de bajos ingresos al arrendar, pues requieren una garantía al firmar el contrato de arrendamiento con el propietario. Para hacer frente a este problema, se desarrolló un fondo de garantía al alquiler, lo cual hizo que muchas personas de bajos ingresos pudieran establecer contratos formales de alquiler.

El ciclo de conferencias continúa este jueves a la 3:00 p.m. en el Auditorio Principal de la Facultad de Ciencias Económicas con la exposición de José María Ciampagnia titulada “Catastro multinalitario, geotecnologías y políticas de suelo.”